שמאות מקרקעין ופרויקט תמ"א 38

התמ"א שמטיבה עם תושבי ישראל

תמ"א 38 נועדה לשפר את המבנים בישראל כי חלק ניכר מהם אינו עומד בתקנים המחמירים בימינו, כיוון שמדובר במבנים ישנים מאוד, כי אסון לאומי בדמות רעידת אדמה קטלנית מרחף מעל ראשנו באופן קבוע. עם זאת, התכנית עצמה לא תוכל לצאת לפועל בלי שהיא תהיה משתלמת לשני הצדדים מבחינה כלכלית, גם ליזם וגם לדיירים, וכך למעשה ניתן לומר כי התכנית הזו היא תכנית עסקית לכל דבר. שני הצדדים יוצאים מורווחים וניתן לומר שגם המדינה יוצאת מורווחת פעמיים: הסטנדרט בהתחדשות עולה והמבנים חזקים יותר.

הדדיות בין הצדדים? לא מה שחשבתם

שיתוף הפעולה בין היזם והדיירים נובע מהדדיות רווחית אך כדי להבין היטב האם שני הצדדים יוצאים מורווחים, ובעיקר מהצד של הדיירים שמטבע הדברים מחזיקים בפחות מידע מאשר ליזם שחמוש בחברה עם כל בעלי המקצוע הנדרשים, יש צורך בשמאות מקצועית. למרות שנדמה כי ההדדיות הו מוחלטת והאמינות תישמר בגלל האינטרס המשותף, הרי שהאינטרסים שלהם מנוגדים: הדיירים רוצים לקבל כמה שיותר תמורה, היזם רוצה למקסם רווחים, קרי לתת כמה שפחות.

לא ללכת לאיבוד בשלבי התכנית

שמאי המקרקעין יכול לסדר את העניינים ולעשות סדר בראש בעיקר לדיירים שיכולים ללכת לאיבוד מהשלבים הראשונים ועד לחתימה שלעתים אפופה בערפל כבד, בעיקר כאשר מדובר באוכלוסייה יחסית מבוגרת שלא מודעת להשלכות ההסכם. השמאי יכול להבהיר לדיירים היטב עד כמה ההסכם שווה והאם נוכח הרווחים שצפויים ליזם, האם הם יכולים להתמקח עוד כדי לקבל תמורה גדולה יותר. השמאי ילווה את הדיירים לכל אורך הפרויקט מהבירורים הראשוניים ועד לבחינת הבניין בגמר הפרויקט.

בלי דו"ח שמאי לא חותמים

המציאות שנוצרה בעקבות הפנייה ליזם או למתווכים שונים שמקשרים בין החברות לבין הלקוחות שמעוניינים בשיפוץ, יוצרת הרבה מצבים של מרמה וסילוף עובדות. הפעולה הראשונה של השמאי תהיה להבין מה בכלל אפשר לבנות והאם זה בר ביצוע ולא רק הבטחות באוויר. השמאי יבחן היטב את כל המבנה, את דרישות הוועדה המקומית שמשתנות מעיר לעיר ואת הצעת היזם ולאחר מכן יגיש דו"ח מפורט שיכלול את חוות הדעת שלו בנושא באופן אובייקטיבי לחלוטין.

כיצד לנצל את מלוא זכויות הבנייה?

לכל מבנה יש זכויות בנייה מסוימות ופרויקט תמ"א 38 הוא ההזדמנות שלה חיכיתם, בה תוכלו לבנות כמה שיותר ולהעלות עוד יותר את ערך הדירות. השאלה היא כיצד אפשר לנצל את זכויות דירה בכפוף לדרישות הוועדה המקומית ולדרישות הדיירים, כאשר שני הגורמים האלו יכולים להשתנות מאוד ממקרה למקרה. חשוב לבחון את הפונקציונליות של תוספות הבנייה ואת הכדאיות הרווחית שלהם, שכן יש תוספות שיטיבו עם איכות חיי הדיירים אך לא יוסיפו לערך הדירה כמו תוספות אחרות ולהיפך.

פתירת ויכוחים ומחלוקות בין דיירים

רוב הסיכויים שתהליך קבלת ההחלטה על תוספות הבנייה או על סוג התמ"א שתיושם במבנה, בין אם שיפוץ וחיזוק או פינוי בינוי, תהיה קשה מאוד ויהיו לא מעט מחלוקות. ככל שיש יותר דיירים במבנה כך יהיו יותר דעות ויהיה קשה יותר להגיע להסכמה, ולכן השמאי יכול להתערב ולעזור לדיירים להבין מה באמת כדאי לכל דייר ולהציע גישור. למשל, הוספת המעלית למבנה תהיה שימושית בעיקר לאלו שגרים בקומות גבוהות או במצבים בהם תוספת הבנייה מטיבה רק עם דיירים מסוימים מטעמים פרקטיים וכולה.

האם הפרויקט בכלל משתלם?

השורה התחתונה שמאי המקרקעין יספר לכם האם כדאי לכם להיכנס לפרויקט. כמובן שחוות הדעת שלו תהיה אובייקטיבית לחלוטין אך אם תשאלו לדעתו האישית התשובה תהיה סובייקטיבית והיא לא מכריעה דבר. השמאי אמור להביא לכם את כל הנתונים לפי מצב הבניין ומצבם של הדיירים, כאשר יש הרבה משתנים שמשפיעים על המשוואה, כאשר השמאי והדיירים חייבים לקחת בחשבון שלמרותש כך נראה, לא מדובר על 'השקעה' בטוחה לחלוטין ותמיד יש סיכונים שצריך לקחת בחשבון.